In meiner Bearbeitung der Probeklausur hatte ich die Abwandlung aufgebaut wie den 1. Teil und zunächst einen Anspruch aus § 433 I 1 auf Abgabe der Auflassungserklärung geprüft. Dabei bin ich dann zu dem Problem gekommen, dass der E nie Eigentümer geworden ist.
Insofern hatte ich dann angenommen, dass der Anspruch nach § 275 I ausgeschlossen ist, da er E prinzipiell kein Eigentum übertragen kann.
Bis dahin genau richtig. Prinzipiell kann E kein Eigentum übertragen, weil er nicht verfügungsbefugt ist und auch ein gutgläubiger Erwerb scheidet aus, weil E mittlerweile nicht mehr im Grundbuch steht, sondern G. Daher auf den ersten Blick Unmöglichkeit
gem. § 275 I BGB (+). Denkbar ist aber, dass die zugunsten des B zeitlich früher eingetragene Vormerkung über die Wirkung des § 883 II BGB einen gutgläubigen Eigentumserwerb ermöglicht. Dies setzt voraus, dass
- (1) B Inhaber der Vormerkung geworden ist
- (2) Die Vormerkung über die Wirkung des § 883 II BGB einen gutgläubigen Eigentumserwerb des B von E ermöglicht.
(1) Ist B Inhaber der Vormerkung? Dabei müssen Sie in der Tat das Bestehen der Forderung streng genommen noch offen lassen, weil das Bestehen der Forderung davon abhängt, ob Unmöglichkeit gem. § 275 I BGB eingetreten
ist. Dies hängt aber wiederum davon ab, wie weit die Sicherungswirkung einer etwaigen Vormerkung gem. § 883 II BGB reicht. Sie müssen also zunächst unterstellen, dass keine Unmöglichkeit vorliegt, um § 883 II BGB prüfen zu können. In Falllösungen wird hierauf
gar nicht näher eingegangen und einfach darauf abgestellt, dass ein wirksamer KV geschlossen wurde (vgl. für eine parallele Konstellation Neuner, SR, Fall 15). Sie müssen also darauf nicht näher eingehen.
(2) Ermöglicht die Vormerkung über die Wirkung des § 883 II BGB einen gutgläubigen Eigentumserwerb des B von E? Die ganz herrschende Meinung legt die Wirkungen einer Vormerkung gem. § 883 Abs. 2 BGB über den Wortlaut hinaus sehr
weit aus („große Lösung“): § 883 Abs. 2 BGB schützt danach nicht nur vor Verfügungen, Zwangsvollstreckung usw., sondern verlagert auch den Zeitpunkt, in dem die Voraussetzungen des gutgläubigen Erwerbs vorliegen müssen, nach vorne, nämlich auf den Zeitpunkt
des Erwerbs der Vormerkung. Dies wird damit begründet, dass andernfalls eine gutgläubig erworbene Vormerkung in ihrer Wirkung und Funktion als Sicherungsmittel erheblich entwertet würde. Es handelt sich somit um eine vom Ergebnis gedachte Konstruktion, die
man sich nicht selbst herleiten kann, sodass ein Eingehen hierauf in der Klausur nicht verlangt war. Der maßgebliche Zeitpunkt, in dem die Voraussetzungen des § 892 BGB vorliegen müssen, wird also nach der hM über § 883 II BGB analog vorverlagert auf den Zeitpunkt
des Erwerbs der Vormerkung. In diesem Zeitpunkt (Eintragung Vormerkung zu Gunsten des B) war E noch im Grundbuch eingetragen, sodass ein gutgläubiger Erwerb gem. § 892 BGB möglich gewesen wäre und nach hM durch die Vorverlagerung des maßgeblichen Zeitpunkts
jetzt auch noch möglich ist. Somit ist nach hM keine Unmöglichkeit eingetreten.
Melden Sie sich gerne, wenn noch etwa unklar geblieben ist. Im Neuner, SR finden Sie auch eine ausführliche Lösung zu einem parallelen Fall.
Im Übrigen hätte ich noch eine allgemeinere Frage: Im Podcast hatten Sie angesprochen, dass die Vormerkung Parallelen zum Eigentumsvorbehalt aufweist. Dabei ist mir noch eine Frage gekommen: wenn ich es richtig verstehe, gibt es keine dem § 161 III iVm § 936
BGB entsprechende Regelung. Das heißt, ein gutgläubiger „Weg-Ererb“ der Vormerkung ist nicht möglich, richtig?
Sehr schön, genau! Eine § 161 III BGB entsprechende Norm fehlt in § 883 BGB. Ein gutgläubiger Wegerwerb der Vormerkung ist damit in der Tat nicht möglich. Das lässt sich auf den starken Rechtsscheinträger
Grundbuch zurückführen: Der Erwerber muss sich daran festhalten lassen, dass eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist und er abstrakt in das Grundbuch hätte Einsicht nehmen können. Daher kann es keinen gutgläubigen Wegerwerb geben.
Rückfrage:
Verstehe ich Sie also richtig, so wäre (in Bezug auf meine erste Frage) der Anspruch aus § 433 I 1 auf den ersten Blick unmöglich, weil der E gar nicht Eigentümer ist. Auch ein „neuer“ gutgläubiger Erwerb scheidet prinzipiell aus, weil es an der Eintragung
und damit an der nach § 892 erforderlich Legitimation des E fehlt, da ja G eingetragen wurde.
Allerdings wird dieses Problem dann dadurch gelöst, dass der B über die gutgläubig erworbene Vormerkung (und der entsprechenden Vorverlagerung des Zeitpunkts für die Gutgläubigkeit; sog. Große Lösung) das Eigentum dann im Ergebnis doch erwerben kann, und der
Anspruch dann insoweit nicht „unmöglich“ ist.
Im Ergebnis würde ich dann in der Klausur kurz feststellen, dass ein wirksamer Kaufvertrag vorliegt (allenfalls mit einem kurzen Hinweis auf die soeben erörterte scheinbare Unmöglichkeitsproblematik) und prüfe dann § 833 II, über den ich dann zum Ergebnis komme
mit der großen Lösung, dass der B trotzdem Eigentum erwerben kann, obwohl der E nicht Eigentümer ist und auch nicht (mehr) im Grundbuch eingetragen ist.
Über eine kurze Antwort, ob ich Ihre Ausführungen richtig verstanden habe, würde ich mich sehr freuen.
Rückantwort:
Perfekt, genau richtig verstanden und schön zusammengefasst.
Werde die Lösung für die kommenden Semester entsprechend ausbauen, damit das verständlicher wird.